Se você está querendo alugar uma casa ou apartamento, precisa ficar atento às regras e condições que existem nesse processo. É importante saber, por exemplo, quais as informações que devem constar no contrato, as obrigações de quem aluga (o locatário) e do proprietário do imóvel (o locador), e quem paga a taxa de condomínio, entre outras despesas.
Antes de fechar negócio, também é fundamental levar em consideração duas questões importantes. “Primeiro, conheça o imóvel que pretende alugar e veja se ele atende às necessidades da família”, alerta a advogada Moira Regina de Toledo Alkessuani, diretora da Associação dos Administradores de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (Aabic). Outra recomendação da advogada diz respeito ao aspecto financeiro do acordo. “A importância do aluguel e das taxas a serem pagas pelo inquilino não devem ultrapassar 33% do valor da renda familiar”, sugere Moira.
A seguir, confira as respostas a algumas das dúvidas mais frequentes dos que pretendem locar um imóvel.
É necessário ter um contrato de aluguel, mesmo que o acordo seja feito diretamente com o proprietário?
Sim. Ter um documento que deixe registrado no papel o que foi acordado entre as partes é sempre importante para qualquer tipo de negócio. No documento, além de constar os direitos e os deveres de locador e locatário, devem estar registradas as informações pessoais de ambos, a descrição do imóvel, a duração do contrato e o valor do aluguel. O documento deve dizer também quem pagará os encargos como IPTU e condomínio. Atenção a um detalhe: é proibida a cobrança do contrato por parte do proprietário.
O valor do aluguel é fixo por quanto tempo?
O preço do aluguel só pode ser reajustado anualmente, com base no índice fixado no contrato. Em geral, o índice usado é o IGP-M (Índice Geral de Preços - Mercado), também conhecido como “índice do aluguel”. Mas podem ser usados outros índices para o reajuste, entre eles, o da inflação anual.
Qual a diferença entre reajuste e revisão de aluguel?
O reajuste é a atualização no valor do aluguel que ocorre todo ano. “A revisão (ou revisional) é a possibilidade de alteração do valor do aluguel para adequá-lo melhor ao preço de mercado. Essa adequação pode ser solicitada amigável ou judicialmente. Em geral, é feita pelo proprietário quando o valor pago pelo inquilino está muito abaixo dos preços praticados pelo mercado”, explica a advogada. Mas nada impede que a revisão seja feita para que haja a redução do valor, em favor do inquilino, também de acordo com as variações dos preços de mercado.
De quanto em quanto tempo pode ser feita a reavaliação do aluguel?
No caso dos imóveis para uso comercial, a reavaliação pode ser feita anualmente. Quando a locação é para moradia, a revisão pode ser realizada a cada três anos e deve estar prevista nos contratos para 30 meses.
Quem deve pagar o IPTU, o condomínio e demais taxas?
Por lei, o IPTU e as taxas de condomínio devem ser pagos pelo inquilino. Porém, quando existem questões pontuais, como a troca das máquinas dos elevadores, a dívida deve ser paga pelo proprietário do imóvel. É bom lembrar, entretanto, que vale o que está no contrato, mesmo que o acordo seja diferente do que diz a lei.
O locador pode pedir o imóvel ao locatário se o contrato ainda estiver vigente?
Não. Se o inquilino paga os aluguéis regularmente dentro do prazo e o contrato ainda estiver em vigência, o proprietário não pode pedir a casa. A menos que uma obra pública ou problema estrutural no imóvel - causado por um acidente natural, por exemplo - indique a interdição da residência.
O dono pode vender a casa e repassar o contrato de locação?
Sim, mas antes o locador precisa oferecer a compra da casa para o inquilino, para que ele tenha a opção de adquirir o imóvel antes de outro interessado.